اسباب الاخلاء فى عقد الايجار الخاضع للقانون4 لسنة 1996
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان
حدد المشروع فى القنون رقم 4 لسنة 1996 فى مواده الاربعة نطاق سريانه الزمانى والمكانى وذلك بسريان هذا القانون من ناحية الزمان ومن ناحية المكان على النحو التالى بيانه:-
أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان
يسرى هذا القانون على عقود لايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996 وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية. • فاذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ ابرامة وليس فى تاريخ تحقق الشرط , وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف الى اجل فانه وعلا بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا الا فى الوقت الذى ينقضى فية الاجل , وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف , فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وانما من وقت وطول الاجل , مما يعنى ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الاجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا الا بتحقق الاجل فى ظل سريانه
ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان
يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996 واجرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده. (2) جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتاجيرها الى مستاجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالى فان التنازل عن الايجار اة الايجار من الباطن فى الحلات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة المالك فى عقد الايجار او الموافقة الاحقةوتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر او الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم فى كل القانون الاسثنائى وخاضع للقاونين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.
احالة الى القانون المدنى بشان اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
•
o احال امشرع فى القنون رقم 4 لسنة 1996م الى اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى , والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدا سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والاداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القوانون المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها فى القنون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او ذاك وهو الطريق الواعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين فى مكانها الائق والمحترم وترسيخ المبدا الابدى المتعلق بسلطان إرادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدني
تنتهي عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق :- (1) ابطال العقد او طريق فسخه والفسخ يعد سببا لانهاء العقد ويخضع فسخ عقد الإيجار فى أسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:- (ا) اتفاق العقدين على انهاء العقد (ب) تحقق شرط فاسخ صريح. (ج) اتحاد الزمه (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته (هـ) هلاك العين المؤجرة (ر) إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه هذا بالاضافة الى ان هناك اسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدني ويترتب على فسخ العقد او أبطالة اعادة العين الى المؤجر لانه ان كان فسخ العقد الزمنى كالإيجار لا ينسحب أثره على الماضي لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثاية القاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 855 الى 436 من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين : الاول فى الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى فى بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول فى ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار
منقول للفائدة
موضوع: اسباب الاخلاء فى عقد الايجار 
22/7/2010, 10:28
